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一、行业生长现状分析（一）行业生长现状康健、养生和养老组成了康养工业焦点，现阶段工业统计一般将养生归类为康健的子类，因此我们在分类时往往将康健和养生统一称为康健工业。随着“大康健”观点的提出，将养老归入康健工业已经成为多数经济统计与工业结构划分的共识。停止2017年，我国“大康健”工业市场规模已经到达6.2万亿元，年均增速始终保持在10%以上。
图 2011-2017年中国大康健工业市场规模 （万亿元）数据泉源：前瞻工业研究院，南京卓远整理自2013年以来，国家有关养老、医疗、旅游等行业指导性政策文件陆续公布，康养工业迎来了战略生长机缘。国务院公布的《关于促进康健服务业生长的若干意见》中更是提出到2020年，我国康健服务业总规模要到达8万亿元以上。
诸如运动健身、智能装备、医疗器械等新兴相关行业的市场规模和消费者数量均有显著提升，市场价值也在显著扩大。同时，康养地产、康养旅游等主导业态也日趋成熟，多元到场主体的进入给行业带来了新兴的理念、优质的资本以及先进的技术，促进了康养与工业更为精密的融合。只管康养工业市场潜力庞大，工业规模增长迅速，但成熟的市场体系尚未形成，项目的盈利模式并不清晰。
此外，康养项目大多初始投资规模较大，投资接纳时间较长，对项目综合治理要求很高。因此，康养工业依然需要进一步创新整合业态资源，形成较为成熟的项目开发模式，缩短接纳期，提高资本收益率。此外，同众多新兴工业生长历程一样，康养工业在整体生长中出现出较大的地域差异。总体而言，根据现在各个区域经济生长水平及区域市场规模巨细等指标，可大致将康养工业市场划分为三类。
一类区域主要是北上广深等一线都会，此类都会人口基数大，消费能力强，对康养产物价钱敏感度不高。此类地域康养工业生长历程中需要深入挖掘差异化需求，将医药、保健、康健运动等关联工业与康养主线联络，协同生长。
二类区域主要指除一线都会外的省会都会以及计划单列市等二线都会。与一线都会相比，二类区域的工业需求水平较低，康养产物与服务质量一般，市场尚未成熟。
但区域行业生长迅速，消费潜力亟待挖掘。三类区域是除一、二线都会外的其他都会地域。受经济生长水平影响，此类地域往往存在结构失衡，市场杂乱的问题。
住民的康养意识往往停留在基本的医疗、卫生阶段，需求不足。可是此类地域一般拥有良好的资源条件，具备异地康养服务提供的潜力。（二）行业主要到场者随着我国经济水平不停提升，住民康养需求不停富厚，传统的以政府公共服务为主导的基本医疗养老保障服务已经难以满足康养工业生长需要了。
以政府为主导，国企、民企为重要到场主体，集养老、医疗、地产、金融、保险、制造即是一体的系统性行业组成，成为新形势下康养工业的生长趋势。在康养工业起步阶段，工业主要以政府为运作主体的公共康健和养老服务模式为主，规模较大的社会化康养服务提供商往往是大型房企，而且房企往往以地产开发为实，康养服务为表，从而导致康养工业无法获得规范化生长。
自2014年起，随着地产、医疗、保险、制药、旅游等等多元工业主体的介入，康养工业整体出现集医疗器械、生物医药、旅游休闲、装备制造、现代服务即是一体的集群化生长趋势。（三）行业存在问题只管我国康养工业当前展现了强劲的生长势头，拥有可观的市场潜力，行业依然处于生长期，面临许多问题。首先，行业高速生长，政策法例难以匹配。
一方面，由于行业生长迅速，新型商业模式层出不穷，政策法例泛起暂时迟滞或缺位是比力正常的。另一方面，政策制定部门对于行业缺乏前瞻性深入明白，指导意见多数停留于宏观层面，缺乏详细方案与措施，确实给行业生长带来倒霉影响。
其次，康养工业基础设施供应难以满足加速老龄化需求。从现在来看，我国医疗设施供应依然存在较大缺口。据国家卫计委2012年数据，我国现在仅有322家康复医院，康复医院床位数占医疗机构总床位数比重仅为1.8%。
停止2018年尾，全国卫生医疗机构床位数840.4万张，每千人口医疗卫生机构床位数6.03张，依然难以满足医疗服务需求。再次，康养专业人才不足。参照国际尺度，我国康养从业人员，如康复师、治疗师等均无法满足专业要求，人员数量也无法满足需要。
最后，康养工业结构较为松散，行业整合度欠缺。现在，我国康养工业生长模式依然较为粗放，未能形成完善的工业体系。工业结构不平衡，资源依然集中于中心都会的大型公立医疗机构中，民营机构普遍规模小、漫衍散。
工业的集中度不够，迫切需要进一步整合工业链资源，将上下游环节精密联合，形成竞争协力。二、城投公司到场行业案例研究（一）上海陆家嘴团体：携手专业机构，打造养老品牌2019年6月，上海陆家嘴团体全额投资，团结日本专业团队及台湾天主教耕莘医院打造的首个上海市内环内养老服务中心—上海琻锦颐养院正式开始运营。
社区修建面积18000平方米，内设120间尊贵套房，为高端暮年客户提供包罗医疗照顾护士及日常的养生保健、康复治疗、生活照顾、定期体检等全方位养老服务。项目整体根据五星级尺度建设，并与邻近的仁济东院建设了绿色通道，为入住者提供个性化康健治理服务。据笔者观察，入住人员需缴纳保证金6万元，月均用度在2-3万元左右，现在入住率为20%。上海是全国老龄化最快的都会，且经济生长居于全国顶尖水平，未来养老消费市场潜力庞大。
上海国有平台可以有效借助土地域位优势，团结社会资本与专业机构打造稀缺性高端养老产物，盘活存量资源。现在，上海国资平台正努力探索混淆所有制革新模式：国有企业提供存量资产、政府资源；社会资本引入品牌效应及市场化机制；高等院校及医疗机构带来医疗资源和技术支持。
当前，养老工业方兴未艾，国资平台主营业务也在逐步增强养老相关结构，与专业化资源联合最好的企业将会成为“养老蓝海”的最大受益者。（二）云南城投：盲目拓张，转型难以实质突破云南城投作为云南重要的上市国资平台自公司“十三五”计划起就开始结构康养工业，可是这一路生长并不顺利。2015年，云南城投定立了协同团体大康健资源向康养文旅工业转型的计划目的。今后，公司一直在转型生长的路上蹒跚而行，公司企图通过各种收购吞并充实实质性资产，完制品牌转型。
停止2018年底，云南城投先后通过直接或间接方式将46家公司整合进企业内。其中包罗2016年一次性将接盘8家“银泰系”公司。只管8家公司中由6家处于亏损状态，云南城投团体依然豪掷18.63亿，希望能够通过收购富厚项目储蓄，获得品牌效应。
而2017年云南城投试图收购估值为自身4倍的成都市展团体失败正是云南城投文旅转型门路上一路盲目扩张，确轻视资产运营治理的缩影。历年的激进开发，让云南城投背上高额欠债，2018年公司仅利息用度已达18.06亿元，是该年利润的4倍。营收增加的华美表象下是盈利能力被欠债严重侵蚀的尴尬。
事实上，云南城投收购的资产大部门是具备很大市场价值的。企业拥有6882亩不动产证土地储蓄，其中凌驾半数是位于昆明及西双版纳的优质康养文旅用地。保利团体能够与云南城投展开混改事情很大水平上也是看重了其优质的生态工业资源。虽然，随着与保利团体混改互助的展开，云南城投的工业转型似乎迎来了柳暗花明。
可是，云南城投的康养工业生长之路确实给我们留下了些许反思：一是盲目拓张，缺乏工业计划。云南城投在康养工业生长中对工业自己没有深入相识，只是寄希望于通过资本运作获取收益，本质还是“抢地-卖地”的“倒爷”逻辑。二是重资产规模、整体营收，轻视资产谋划。
云南城投通过举债谋划，迅速的充实了资产规模，美化了整体营收，却忽视了企业谋划性本质。对于收购的资产没有举行有效整合、开发以获得可连续性收益，还是陷于地产上升周期的思维定式，寄希望于周期性上涨。三是未处置惩罚好与母团体同业竞争问题。
事实上，在业务转型历程当中，云南城投并没有形成独具特色的业务定位及商业模式，其康养业务与母团体存在极大的重合性。三、城投公司到场行业现状及计谋分析（一）平台企业优劣势分析1、优势（1）优质存量资产平台公司早期作为政府基础设施建设的投融资工具，在城镇化历程中积累了包罗商铺、楼宇、土地等许多存量性资源。由于都会开发的中心圈向外拓张纪律，平台公司作为片区开发最早的到场主体积累了大量具备区位优势的存量资源。
在前文的朗和国际案例中，朗和国际医养中心项目就是在旧有商用写字楼的基础上革新的。事实上，有很大一部门国有存量资产因为缺乏须要的维护只能以极低的效率举行出租运营。在此轮混革新程中，国资平台可以努力与社会资本方互助将此类存量资源转化为更高效的谋划类资产，到达盘活存量资产的目的。
（2）良好的政府关系平台公司是与政府部门联系最为精密的企业，有很大一部门平台公司人员都具备公职配景。因此，平台公司是最为相识政府政策导向以及行政法式的企业。当前形势下，我国市场经济生长尚不成熟，政府部门在企业运营生长中依然饰演者极为重要的角色。
特别是我国康养工业正处于生长时期，政策法例仍在逐步完善阶段。平台公司能够实时掌握政策变更偏向，抓住工业创新机缘，获得先发优势。（3）社会公信力平台公司作为国有企业普遍具有很强的社会公信力，省市级平台公司的信用品级大多都在AA级以上。与民营机构相比，国企平台更易于获得金融机构的资金支持，同时在暮年群体中的认可度也更高。
国资平台在现在以暮年群体为主要客户群的康养市场可以更为迅速的获取客户信任，淘汰前期宣传销售成本。（4）优质的互助资源当前，大量优质的医疗资源多数仍然掌握在公立医疗机构手中。国资平台作为国有企业更容易获得公立医疗机构的信任，也更有利于获得对等的互助时机。
掌握医疗焦点资源，深化医养联合将有助于国资平台建设竞争优势。2、劣势（1）市场化运营能力不足平台公司市场化运营能力不足主要体现在两个方面：一是缺乏专业化人才团队。
大多数国资平台一直习惯于负担都会建设任务，市场化运营治理人才是存在严重短板的。当前形势下，国资平台转型投资康养工业不能再走以前土地出让的老路，需要更多的深入到实体运营互助阶段，获取连续谋划性收益。二是缺乏合理的市场化运营治理机制。
多数国资平台在治理机制上依然存在浓重的政府行政机构色彩，内部体制机制僵化，人浮于事，从而导致极低的企业运行效率。更为重要的是，内部有效管控机制的缺失将会在市场化运营中带来极大的谋划风险，从而使得平台公司作为市场主体到场市场竞争时发生国有资产损失。
（2）主观能动性不足平台公司是国有独资企业，资产体量庞大，对国家经济发生着举足轻重的影响。因此，国家对于国有资产的治理有着十分严格的法式机制。往往国资企业的各种谋划、投资行为都需要层层上报、逐级审批。
这往往导致权责上移，最为相识企业情况的国有企业谋划层无法发挥主观能动性，企业谋划战略不能有效贯彻执行。此外，平台公司浓重的行政单元色彩，往往使得绩效考核激励无法切实发挥作用。尸位素餐者，逍遥过活；劳心艰苦者，得不偿失。久而久之，国资平台员工一定失去事情努力性，企业也逐渐丧失了生长动力。
（3）需要兼顾社会效益平台公司是“背靠市长，面向市场”的代表。国有企业的身份在为企业带来市场公信力的同时，也为企业增添了社会责任。平台公司在追求企业盈利同时往往需要兼顾社会总体效益。
在都会生长历程中，政府部门更多的会从整体效益出发，关注都会整体工业生长。因此，对于康养工业投资，政府更多的会要求下属平台公司从满足社会需求，动员行业生长的角度举行业务结构，这一定会对平台企业盈利造成倒霉影响。
平台企业要想顺利生长，必须对既有资产资源一个钱打二十四个结，提高资产的利润率，才气通过盈利性工业弥补自身社会责任方面带来的短期损失。（4）缺乏竞争活力古语有云，“盖谋议可资于众人,而决断须归于一将”，商场如战场，时机稍纵即逝。国资平台团体决议的模式可以有效降低重大运营风险。可是，团体担责的模式也会带来过于守旧的生长计谋，错失重大生长机缘。
国有企业生长关系国计民生，谋划者是受托人而非资产的持有者，小我私家无法负担国有资产谋划失败的重大风险。国家现在推行的“两类公司”、“国企混改”等机制革新正是在探索解决此类权责差池等，行政下令主导企业谋划的问题。
此外，国资平台普遍存在人员身份庞大，收支通道不畅等问题。上述问题联合在一起发生了国资平台缺乏市场竞争活力，制度僵化的现象。
（二）平台企业康养工业生长建议联合前文的分析，笔者从三个方面临平台公司到场康养工业竞争提出建议。首先，平台公司需要深入相识企业面临的外部情况及资源禀赋，合理结构康养业务。
例如，“金色阳光颐养院”案例中的上海陆家嘴团体就是充实使用土地域位这一焦点优势，确立了以高端养老产物为核的业务生长定位，将自身的存量资产转化为极具经济价值的康养产物。本质上讲，商业模式乐成的关键就在于使用自身某一环节的资源建设竞争优势，形成商业壁垒。康养工业自己是极具生长潜力的，可是能否将市场潜力开发出商业价值才是平台公司能否真正在康养工业获得乐成的关键。
切忌套用地产开发思维，一味依赖市场周期去赚快钱。盲目的投资扩张，简朴的模式复制是无法在竞争情况中站稳脚跟的。
其次，国资平台需要摆正互助态度，努力引入社会资本。国资平台拥有的是资源关系，社会资本拥有的是能力履历。双方互助的基础是资源交换，目的是互助共赢。
国资平台在引入战略互助同伴时，需要建设平等康健的互助关系，在思量从社会资本方可以获取什么的同时，也要思考己方可以为对方提供什么焦点价值。如此，国资平台在与社会资本方的互助中才气真正实现市场化、实体化转型。最后，国资平台需要建设切合业务生长要求的体制机制。
在人才战略、投融资机制、股权关系以及风险控制方面举行合理创新。尤其是以国资运营、投资为目的的两类公司可以在下属竞争性企业中率先推广市场化革新，以与社会资本方的互助为契机切实放开决议谋划权限，真正引发竞争类企业的主观能动性，化解国有机制到场市场竞争中的倒霉因素。
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